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Das Bausparen1. EinleitungImmer mehr Menschen träumen von ihren eigenen vier Wänden. Bausparkassen helfen dabei, diesen Traum zu verwirklichen. Im Folgenden soll nun erklärt werden, wie das Bausparen funktioniert, welche Phasen es gibt, wie die Bauspardarlehen verwendet werden müssen und wie der Staat das Bausparen fördert. Außerdem soll noch auf verschiedene andere Aspekte des Bausparvertrages hingewiesen werden. 2. Das Bausparen2.1 Das KollektivprinzipBausparen beruht auf der Idee des Kollektivprinzips, das an folgendem Rechenbeispiel genauer erklärt werden soll. Angenommen, ein Bausparer benötigt für den Kauf einer Wohnung 200.000 EURO. Er kann jährlich 10.000 EURO dafür ansparen. Damit müsste unser Bausparer 20 Jahre lang warten, bis er die Wohnung kaufen könnte (zur Vereinfachung wird auf die Rechnung mit Zinsen verzichtet). Findet der Bausparer allerdings 19 weitere Personen, die das gleiche Ziel haben und ebenfalls jährlich 10.000 EURO ansparen können, so haben sie zusammen gleich nach einem Jahr für zumindest einen von ihnen (der bspw. durch Losung ermittelt wird) die benötigte Summe zusammengespart. Auch im nächsten Jahr kann wieder einer von ihnen die 200.000 DM erhalten und sich damit seine Wohnung kaufen, und so weiter. Der letzte muss natürlich trotzdem 20 Jahre warten, doch im Durchschnitt hat jeder der 20 Bausparer nur 10,5 (nämlich 1 + 2 + ... + 20 = 210 geteilt durch 20 = 10,5) Jahre warten müssen. In der Realität ist das ganze natürlich bei weitem nicht so einfach wie in diesem Beispiel. Die Zuteilungsreihenfolge muss beispielsweise gelöst werden. Außerdem handelt es sich in der Realität auch nicht um geschlossene Bauspargruppen wie in dem Beispiel, sondern die Zahl der Bausparer wechselt, es kommen immer wieder neue Bausparer hinzu, während andere vorzeitig aussteigen, und sowohl das Bausparguthaben wie das Bauspardarlehen obliegt einer Verzinsung. Hinzu kommen noch bestimmte Voraussetzungen für die Zuteilung des Bauspardarlehens. 2.2 Der Bausparvertrag2.2.1 Der VertragsabschlussBei einem Bausparvertrag handelt es sich um einen Vertrag
zwischen der Bausparkasse und dem Bausparer. Durch diesen
Vertrag erhält der Bausparer nach der Leistung von
Bauspareinlagen einen Rechtsanspruch auf die Gewährung eines
Bauspardarlehens. Die Rechtsgrundlagen des Bausparvertrages sind
die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge der jeweiligen
Bausparkasse. Einzelne Elemente des Bausparvertrages, wie z. B.
die monatlichen Spar- und Tilgungsraten sind durch die jeweilige
Tarifgruppe festgelegt. 2.2.2 Gebühren für den BausparvertragBeim Vertragsabschluss fällt für den Bausparer eine Abschlussgebühr an, die meistens 1% der Bausparsumme beträgt. Die Einnahmen aus den Abschlussgebühren sind wichtige Erträge für die Bausparkassen, da sie durch den nur geringen Unterschied von Darlehenszinsen zu Guthabenzins nur wenig Einkommen erzielen. 2.3 Die drei Phasen des BausparensEinen Anspruch auf das Bauspardarlehen erhält der Bausparer
erst, wenn er einen bestimmten Teil der Bausparsumme angespart
hat. Eine weitere Voraussetzung für die Zuteilung ist, dass
eine bestimmte Bewertungsziffer erreicht werden muss, auf die
später noch näher eingegangen wird. Aus diesem Grund kann man
beim Bausparen unter drei Phasen unterscheiden, der Ansparphase,
der Zuteilung sowie der Darlehensphase, wobei es natürlich nur
zur Darlehensphase kommt, wenn der 2.3.1 Die AnsparphaseWie bereits erwähnt, muss ein Bausparer erst einmal eine
Sparleistung erbringen, bevor er Anspruch auf ein Darlehen hat.
Diese Ansparung erfolgt meist in Form von gleich bleibenden
Sparbeträgen, die man nach mehreren Kriterien unterscheiden
kann, und die in Tarifen festgelegt werden. Zum einen kann man
die Beiträge nach ihrer Höhe unterscheiden. Sie liegen in der
Regel zwischen drei und zehn Promillen der Bausparsumme. Zum
anderen haben die Sparbeiträge unterschiedliche Laufzeiten.
Hier unterscheidet man zwischen Langzeit-, Mittellaufzeit- und
Schnelltarifen. In Bezug auf die Regelsparbeiträge kann
man die Bauspartarife etwa so klassifizieren, dass
grundsätzlich Tarife mit Regelsparbeiträgen von 2.3.2 Die ZuteilungDie Voraussetzungen für die Zuteilung des Darlehens ist im § 4
der ABB (Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge) geregelt.
In den ABB der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG heißt es
beispielsweise: Für Zuteilungen an einem Zuteilungstermin
können nur die Bausparverträge berücksichtigt werden, bei
denen am zugehörigen Bewertungsstichtag das Bausparguthaben des
Vertrags mindestens 50% der Bausparsumme (Mindestsparguthaben)
[...] erreicht hat und in allen Varianten die Bewertungszahl
mindestens 44 (Mindestbewertungszahl) beträgt. Für die
Zuteilung entscheidend ist also das Mindestsparguthaben von 50%
der Bausparsumme und die Bewertungszahl, die sich stark
vereinfacht dargestellt folgendermaßen berechnet: Die Sparzeit
wird mit dem Sparguthaben multipliziert. Damit will man
erreichen, dass tatsächlich jeder Bausparer einen bestimmten
Mindestsparverdienst erbringt, bevor er die Gegenleistung des
Bausparkollektivs [nämlich das Darlehen] beanspruchen
kann. 2.3.3 Die DarlehensphaseNach der Auszahlung der Bausparsumme beginnt die Tilgung des
Bauspardarlehens durch monatliche Raten, die sich aus Tilgungs-
und Zinsanteilen zusammensetzen. Meist handelt es sich dabei um
Annuitätenraten, d.h. dass die Raten immer gleich hoch sind.
Hierbei nimmt der Anteil der Tilgung im Laufe der Jahre zu,
während sich der Anteil der Zinszahlungen reduziert. Die
Laufzeit des Darlehens hängt dann vor allem von der Höhe der
Zinsen ab. Je höher die Zinsen, desto länger die Laufzeit (bei
gleicher Annuitätenrate). 2.4 Vertragsänderungen2.4.1 Teilung eines BausparvertragesMöchte der Bausparer Teile der Bausparsumme zu verschiedenen
Zeitpunkten 2.4.2 Kündigung des SparvertragsObwohl sich der Bausparer durch den Abschluss des Bausparvertrages zu regelmäßigen Sparzahlungen verpflichtet hat, gibt es immer die Möglichkeit, den Bausparvertrag nach Zahlung der Abschlussgebühr zu kündigen. Der Bausparer erhält dann das angesammelte Bausparguthaben einschließlich Zinsen zurück. 2.4.3 Ermäßigung der BausparsummeWünscht der Bausparer eine schnellere Zuteilung, so kann er an einer Herabsetzung der Bausparsumme interessiert sein, da er so das Mindestsparguthaben schneller erreichen kann. Bei einer Reduzierung der Bausparsumme werden dem Bausparer im Normalfall keine Gebühren berechnet. 2.4.4 Erhöhung der BausparsummeMöchte der Bausparer seinen Bausparvertrag eventuell steigenden
Immobilienpreisen anpassen, so kann er die Bausparsumme
erhöhen. Dies kommt ebenso in Betracht, wenn er die Zuteilung
des Bauspardarlehens noch etwas hinauszögern möchte, die 50
%-Marke aber schon überschritten hat. Bei der Erhöhung der
Bausparsumme entsteht rechtlich ein neuer Vertrag zwischen
Bausparkasse und Bausparer, es fällt eine neue Abschlussgebühr
an und die Bewertungszahl wird herabgesetzt. Da die Erhöhung
der Bausparsumme nur der Darlehensseite zugute kommt, wird sie
nur vorgenommen, wenn der Bausparer auch wirklich das gesamte
Darlehen in Anspruch nehmen will. 2.4.5 ÜbertragungBei der Übertragung eines Bausparvertrages bedarf es der
Zustimmung der Bausparkasse. Sie können sowohl im Sparstadium
als auch in der Darlehensphase vorkommen, bspw. dann, wenn ein
Wohnhaus, zu dessen Finanzierung der Bausparvertrag eingesetzt
wurde, auf einen anderen Eigentümer übergeht. 2.5 VerwendungsmöglichkeitenWie bereits erwähnt dürfen die von der Bausparkasse gewährten
Darlehen nur für bestimmte, nämlich für wohnwirtschaftliche
Zwecke verwendet werden. Grundlagen für die
Verwendungsmöglichkeiten findet man in den prämien- und
steuerrechtlichen Vorschriften sowie in den Allgemeinen
Bedingungen für Bausparverträge. Man kann die
wohnwirtschaftlichen Verwendungszwecke grob in folgende Teile
gliedern: 2.6 Staatliche FörderungDie staatliche Bausparförderung basiert auf zwei Säulen, zum
einen auf der Wohnungsbauprämie nach dem
Wohnungsbau-Prämiengesetz und zum anderen auf der
Arbeitnehmersparzulage nach dem 5. Vermögensbildungsgesetz. 2.6.1 Die WohnungsbauprämieJeder Bausparer kann auf Antrag eine Wohnungsbauprämie in Höhe
von 8,8 % der begünstigten Sparzahlungen erhalten. Zu den
begünstigten Sparzahlungen, die durch den prämienbegünstigten
Höchstbetrag von 512 EURO für Alleinstehende und 1024 EURO
für Verheiratete begrenzt sind, gehören auch die bezahlte
Abschlussgebühr, die Kontogebühr, gutgeschriebene
Werbeprämien und Zinsen. 2.6.2 Vermögenswirksame LeistungenDas Ziel des 5. Vermögensbildungsgesetzes ist es, die
Vermögensbildung für Arbeitnehmer durch vereinbarte
vermögenswirksame Leistungen der Arbeitgeber zu fördern. 3. SchlussbemerkungInsgesamt kann man sagen, dass das Produkt Bausparen;
heutzutage nicht mehr wegzudenken ist. Die Verknüpfung von
Spar- und Darlehensphase ist ein wesentlicher Bestandteil der
Wohnungsbaufinanzierung. |