Das Bausparen
1. Einleitung
Immer mehr Menschen träumen von ihren eigenen vier Wänden.
Bausparkassen helfen dabei, diesen Traum zu verwirklichen. Im
Folgenden soll nun erklärt werden, wie das Bausparen
funktioniert, welche Phasen es gibt, wie die Bauspardarlehen
verwendet werden müssen und wie der Staat das Bausparen
fördert. Außerdem soll noch auf verschiedene andere Aspekte
des Bausparvertrages hingewiesen werden.
2. Das Bausparen
2.1 Das Kollektivprinzip
Bausparen beruht auf der Idee des Kollektivprinzips, das an
folgendem Rechenbeispiel genauer erklärt werden soll.
Angenommen, ein Bausparer benötigt für den Kauf einer Wohnung
200.000 EURO. Er kann jährlich 10.000 EURO dafür ansparen.
Damit müsste unser Bausparer 20 Jahre lang warten, bis er die
Wohnung kaufen könnte (zur Vereinfachung wird auf die Rechnung
mit Zinsen verzichtet). Findet der Bausparer allerdings 19
weitere Personen, die das gleiche Ziel haben und ebenfalls
jährlich 10.000 EURO ansparen können, so haben sie zusammen
gleich nach einem Jahr für zumindest einen von ihnen (der bspw.
durch Losung ermittelt wird) die benötigte Summe
zusammengespart. Auch im nächsten Jahr kann wieder einer von
ihnen die 200.000 DM erhalten und sich damit seine Wohnung
kaufen, und so weiter. Der letzte muss natürlich trotzdem 20
Jahre warten, doch im Durchschnitt hat jeder der 20 Bausparer
nur 10,5 (nämlich 1 + 2 + ... + 20 = 210 geteilt durch 20 =
10,5) Jahre warten müssen. In der Realität ist das ganze
natürlich bei weitem nicht so einfach wie in diesem Beispiel.
Die Zuteilungsreihenfolge muss beispielsweise gelöst werden.
Außerdem handelt es sich in der Realität auch nicht um
geschlossene Bauspargruppen wie in dem Beispiel, sondern die
Zahl der Bausparer wechselt, es kommen immer wieder neue
Bausparer hinzu, während andere vorzeitig aussteigen, und
sowohl das Bausparguthaben wie das Bauspardarlehen obliegt einer
Verzinsung. Hinzu kommen noch bestimmte Voraussetzungen für die
Zuteilung des Bauspardarlehens.
2.2 Der Bausparvertrag
2.2.1 Der Vertragsabschluss
Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um einen Vertrag
zwischen der Bausparkasse und dem Bausparer. Durch diesen
Vertrag erhält der Bausparer nach der Leistung von
Bauspareinlagen einen Rechtsanspruch auf die Gewährung eines
Bauspardarlehens. Die Rechtsgrundlagen des Bausparvertrages sind
die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge der jeweiligen
Bausparkasse. Einzelne Elemente des Bausparvertrages, wie z. B.
die monatlichen Spar- und Tilgungsraten sind durch die jeweilige
Tarifgruppe festgelegt.
Der Vertrag kommt durch Antragstellung des Bausparinteressenten
und die darauffolgende Antragsannahme durch die Bausparkasse
zustande.
2.2.2 Gebühren für den Bausparvertrag
Beim Vertragsabschluss fällt für den Bausparer eine
Abschlussgebühr an, die meistens 1% der Bausparsumme beträgt.
Die Einnahmen aus den Abschlussgebühren sind wichtige Erträge
für die Bausparkassen, da sie durch den nur geringen
Unterschied von Darlehenszinsen zu Guthabenzins nur wenig
Einkommen erzielen.
2.3 Die drei Phasen des Bausparens
Einen Anspruch auf das Bauspardarlehen erhält der Bausparer
erst, wenn er einen bestimmten Teil der Bausparsumme angespart
hat. Eine weitere Voraussetzung für die Zuteilung ist, dass
eine bestimmte Bewertungsziffer erreicht werden muss, auf die
später noch näher eingegangen wird. Aus diesem Grund kann man
beim Bausparen unter drei Phasen unterscheiden, der Ansparphase,
der Zuteilung sowie der Darlehensphase, wobei es natürlich nur
zur Darlehensphase kommt, wenn der
Bausparer die Bausparsumme in Anspruch nimmt. Im folgenden soll
auf diese Phasen näher eingegangen werden.
2.3.1 Die Ansparphase
Wie bereits erwähnt, muss ein Bausparer erst einmal eine
Sparleistung erbringen, bevor er Anspruch auf ein Darlehen hat.
Diese Ansparung erfolgt meist in Form von gleich bleibenden
Sparbeträgen, die man nach mehreren Kriterien unterscheiden
kann, und die in Tarifen festgelegt werden. Zum einen kann man
die Beiträge nach ihrer Höhe unterscheiden. Sie liegen in der
Regel zwischen drei und zehn Promillen der Bausparsumme. Zum
anderen haben die Sparbeiträge unterschiedliche Laufzeiten.
Hier unterscheidet man zwischen Langzeit-, Mittellaufzeit- und
Schnelltarifen. In Bezug auf die Regelsparbeiträge kann
man die Bauspartarife etwa so klassifizieren, dass
grundsätzlich Tarife mit Regelsparbeiträgen von
- weniger als 4 ‰ der Bausparsumme zu den Langzeittarifen
- etwa 4 ‰ bis 5 ‰ der Bausparsumme zu den
Mittellaufzeittarifen und
- deutlich mehr als 5 ‰ zu den Schnelltarifen rechnen.
Das Regelsparen ist nicht zwingend vorgeschrieben, denn obwohl
der Bausparer bei Vertragsabschluss regelmäßige Zahlungen
vereinbart, wird er dazu von der Bausparkasse nicht gezwungen.
Fast alle Kassen tolerieren vielmehr beliebige Abweichungen von
der tariflich festgelegten Norm bis hin zu einer zeitweiligen
völligen Aussetzung jeglicher Sparbeiträge. Schließlich
ist der Bausparer ja während der Ansparphase in einer Art
Gläubigerstellung gegenüber der Bausparkasse, und mit dem
Aussetzen der Beiträge schadet er sich selbst mehr als der
Bausparkasse.
Das Sparguthaben des Bausparers wird mit 2,5 % aufwärts
verzinst. Dabei kann es bei manchen Tarifen vorkommen, dass neu
eingezahlte Beträge erst ab dem nächsten Monat oder gar erst
ab dem nächsten Quartal verzinst werden. Da der Bausparvertrag
aber nicht als Vermögensanlage gelten soll, sondern als
Möglichkeit, an ein zinsgünstiges Darlehen heranzukommen,
sehen viele Bausparer von diesem Nachteil ab. Außerdem besteht
ja immer noch die Möglichkeit, einen Tarif mit sofortiger
Verzinsung zu wählen, oder die Zahlung direkt vor dem
Verzinsungsstichtag zu leisten.
Die erhaltenen Zinsen sind allerdings nicht steuerfrei. Auch die
Bausparkassen müssen den Zinsabschlag einbehalten, und an das
Finanzamt abführen, es sei denn, der Bausparer hat einen
Freistellungsantrag abgegeben.
Neben den normalen Sparbeiträgen kann der Bausparer auch
Sonderzahlungen leisten, um so schneller die Bausparsumme zu
erreichen und um damit schneller an ein Darlehen heranzukommen,
allerdings nur, wenn diese Sonderzahlungen zuvor im Vertrag
vereinbart wurden. Außerdem sind Bausparkassen berechtigt,
Sonderzahlungen abzulehnen, da sonst im Extremfall ein Bausparer
den für die Zuteilung benötigten Anteil der Bausparsumme auf
einmal einzahlen könnte, um auf schnellerem Wege an ein
zinsgünstiges Darlehen zu kommen. Zur zusätzlichen Sicherheit
gegenüber dieser Art des Schnellsparens legen die Bausparkassen
auch Mindestlaufzeiten der Bausparverträge fest.
2.3.2 Die Zuteilung
Die Voraussetzungen für die Zuteilung des Darlehens ist im § 4
der ABB (Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge) geregelt.
In den ABB der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG heißt es
beispielsweise: Für Zuteilungen an einem Zuteilungstermin
können nur die Bausparverträge berücksichtigt werden, bei
denen am zugehörigen Bewertungsstichtag das Bausparguthaben des
Vertrags mindestens 50% der Bausparsumme (Mindestsparguthaben)
[...] erreicht hat und in allen Varianten die Bewertungszahl
mindestens 44 (Mindestbewertungszahl) beträgt. Für die
Zuteilung entscheidend ist also das Mindestsparguthaben von 50%
der Bausparsumme und die Bewertungszahl, die sich stark
vereinfacht dargestellt folgendermaßen berechnet: Die Sparzeit
wird mit dem Sparguthaben multipliziert. Damit will man
erreichen, dass tatsächlich jeder Bausparer einen bestimmten
Mindestsparverdienst erbringt, bevor er die Gegenleistung des
Bausparkollektivs [nämlich das Darlehen] beanspruchen
kann.
Erfüllt ein Bausparer nun diese beiden Voraussetzungen, so wird
er von seiner Bausparkasse über seinen Darlehensanspruch
informiert. Diesen Anspruch kann er bis zu einem von der
Bausparkasse gesetzten Stichtag annehmen. Drei Monate nach dem
Stichtag wird dann (bei Annahme durch den Bausparer) das
Darlehen zugeteilt, und der Bausparer erhält sein angespartes
Guthaben sowie ein (im Vergleich zu den Kapitalmärkten)
zinsgünstiges Darlehen. Der Darlehenszinssatz ist auch nicht
von der jeweiligen Marktlage abhängig, sondern er ist bereits
im Bauspartarif festgelegt. Das Darlehen berechnet sich
normalerweise aus der Differenz von Bausparsumme zu angespartem
Guthaben. Das Darlehen erhält man allerdings wiederum nur unter
bestimmten Voraussetzungen, denn zum einen muss man
nachweisen, dass die Verwendung des Darlehens der gesetzlichen
Vorschrift genügt, und zum anderen hat der Bausparer die von
der Bausparkasse verlangten Sicherheiten beizubringen. Auf
die Verwendungsmöglichkeiten des Bauspardarlehens, die im
Bausparkassengesetz festgelegt sind, wird später noch näher
eingegangen.
Natürlich ist niemand gezwungen, das mögliche Darlehen auch
wirklich anzunehmen. Genauso kann man sich das angesparte
Bausparguthaben auszahlen lassen, womit der Bausparvertrag
beendet wäre.
Zwischen dem Zeitpunkt der Zuteilung und der Inanspruchnahme des
Darlehens können eventuell mehrere Monate vergehen, vor allem
dann, wenn sich der Bausparer noch nicht sicher ist, wofür er
das Geld verwenden möchte. Dadurch entstehen der Bausparkasse
Darlehensbereithaltungskosten. Der Bausparer hat in einem
solchen Fall, je nach Vertragsvereinbarung,
Bereitstellungszinsen zu bezahlen, die in der Regel zwischen 2 %
und 4 % der Darlehenssumme betragen. Diese Bereitstellungszinsen
fallen in den meisten Fällen nach zwei Monaten an.
2.3.3 Die Darlehensphase
Nach der Auszahlung der Bausparsumme beginnt die Tilgung des
Bauspardarlehens durch monatliche Raten, die sich aus Tilgungs-
und Zinsanteilen zusammensetzen. Meist handelt es sich dabei um
Annuitätenraten, d.h. dass die Raten immer gleich hoch sind.
Hierbei nimmt der Anteil der Tilgung im Laufe der Jahre zu,
während sich der Anteil der Zinszahlungen reduziert. Die
Laufzeit des Darlehens hängt dann vor allem von der Höhe der
Zinsen ab. Je höher die Zinsen, desto länger die Laufzeit (bei
gleicher Annuitätenrate).
Das Besondere an der Tilgung des Darlehens ist, dass der
Bausparer jederzeit Sondertilgungen tätigen kann, ohne Fristen
oder etwa eine Kündigung des Darlehens beachten zu müssen. Es
genügt vollauf, die Sondertilgung an die Bausparkasse zu
überweisen.
2.4 Vertragsänderungen
2.4.1 Teilung eines Bausparvertrages
Möchte der Bausparer Teile der Bausparsumme zu verschiedenen
Zeitpunkten
in Anspruch nehmen, so besteht die Möglichkeit, den
Bausparvertrag zu teilen. Dadurch entstehen neue Verträge,
deren Vertragssummen addiert die alte Bausparsumme ergeben. Das
Sparguthaben des Ursprungsvertrages wird im Verhältnis der
Bausparsummen der neuen Verträge aufgeteilt. Es entstehen keine
neuen Bindungsfristen und die alte Bewertungszahl wird
übernommen.
2.4.2 Kündigung des Sparvertrags
Obwohl sich der Bausparer durch den Abschluss des
Bausparvertrages zu regelmäßigen Sparzahlungen verpflichtet
hat, gibt es immer die Möglichkeit, den Bausparvertrag nach
Zahlung der Abschlussgebühr zu kündigen. Der Bausparer erhält
dann das angesammelte Bausparguthaben einschließlich Zinsen
zurück.
2.4.3 Ermäßigung der Bausparsumme
Wünscht der Bausparer eine schnellere Zuteilung, so kann er an
einer Herabsetzung der Bausparsumme interessiert sein, da er so
das Mindestsparguthaben schneller erreichen kann. Bei einer
Reduzierung der Bausparsumme werden dem Bausparer im Normalfall
keine Gebühren berechnet.
2.4.4 Erhöhung der Bausparsumme
Möchte der Bausparer seinen Bausparvertrag eventuell steigenden
Immobilienpreisen anpassen, so kann er die Bausparsumme
erhöhen. Dies kommt ebenso in Betracht, wenn er die Zuteilung
des Bauspardarlehens noch etwas hinauszögern möchte, die 50
%-Marke aber schon überschritten hat. Bei der Erhöhung der
Bausparsumme entsteht rechtlich ein neuer Vertrag zwischen
Bausparkasse und Bausparer, es fällt eine neue Abschlussgebühr
an und die Bewertungszahl wird herabgesetzt. Da die Erhöhung
der Bausparsumme nur der Darlehensseite zugute kommt, wird sie
nur vorgenommen, wenn der Bausparer auch wirklich das gesamte
Darlehen in Anspruch nehmen will.
Viele Bausparkassen schreiben ihren Bausparern eine sogenannte
Karenzzeit (also Sperrzeit) vor, die der Bausparvertrag zwischen
dem Zeitpunkt der Erhöhung und der Darlehensgewährung
durchleben muss, denn durch die Erhöhung der Bausparsumme
entsteht ja ein höherer Darlehensanspruch gegenüber der
Bausparkasse.
2.4.5 Übertragung
Bei der Übertragung eines Bausparvertrages bedarf es der
Zustimmung der Bausparkasse. Sie können sowohl im Sparstadium
als auch in der Darlehensphase vorkommen, bspw. dann, wenn ein
Wohnhaus, zu dessen Finanzierung der Bausparvertrag eingesetzt
wurde, auf einen anderen Eigentümer übergeht.
Bausparkassen verlangen auch bei Übertragungen eine Karenzzeit,
da gerade kapitalkräftige Bausparinteressenten versuchen
könnten, gut entwickelte Bausparverträge aufzukaufen, sie
möglicherweise erhöhen würden und auf diese Weise den
erforderlichen Sparprozess abkürzen oder gar unterlaufen
würden.
2.5 Verwendungsmöglichkeiten
Wie bereits erwähnt dürfen die von der Bausparkasse gewährten
Darlehen nur für bestimmte, nämlich für wohnwirtschaftliche
Zwecke verwendet werden. Grundlagen für die
Verwendungsmöglichkeiten findet man in den prämien- und
steuerrechtlichen Vorschriften sowie in den Allgemeinen
Bedingungen für Bausparverträge. Man kann die
wohnwirtschaftlichen Verwendungszwecke grob in folgende Teile
gliedern:
- Errichtung, Beschaffung, Erhaltung und Verbesserung eines
Wohngebäudes, einer Eigentumswohnung oder eines anderen
Gebäudes, soweit es Wohnzwecken dient.
- Erwerb von Bauland und Erbbaurechten zur Errichtung von
Wohngebäuden oder der Erwerb eines Grundstücks, auf dem der
Bausparer als Erbauberechtigter
bereits ein Wohngebäude errichtet hat.
- Ablösung von Verbindlichkeiten, die der Bausparer oder ein
Angehöriger
nach § 15 Abgabenordnung im Zusammenhang mit den
vorbezeichnetetn Maßnahmen eingegangen ist (z.B. Ablösung von
Hypotheken, aber auch von grundbuchlich nicht gesicherten
Bauschulden).
Damit sind allerdings noch lange nicht alle Möglichkeiten
genannt, beispielsweise können die Gelder auch für den Abriss
eines Gebäudes oder für die privat genutzte Garage verwendet
werden.
2.6 Staatliche Förderung
Die staatliche Bausparförderung basiert auf zwei Säulen, zum
einen auf der Wohnungsbauprämie nach dem
Wohnungsbau-Prämiengesetz und zum anderen auf der
Arbeitnehmersparzulage nach dem 5. Vermögensbildungsgesetz.
Bis zum 31.12.1995 bestand noch die Möglichkeit, die Zahlungen
an Bausparkassen nach § 10 EStG in der Einkommenssteuer
abzusetzen. Dies wurde ersatzlos gestrichen.
2.6.1 Die Wohnungsbauprämie
Jeder Bausparer kann auf Antrag eine Wohnungsbauprämie in Höhe
von 10 % der begünstigten Sparzahlungen erhalten. Zu den
begünstigten Sparzahlungen, die durch den prämienbegünstigten
Höchstbetrag von 700 EURO für Alleinstehende und 1400 EURO
für Verheiratete begrenzt sind, gehören auch die bezahlte
Abschlussgebühr, die Kontogebühr, gutgeschriebene
Werbeprämien und Zinsen.
Prämienberechtigt sind alle unbeschränkt
einkommensteuerpflichtigen Personen, die das 16. Lebensjahr
vollendet haben oder Vollwaisen sind.
Nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres erhält der Bausparer
einen Kontoauszug, dem der Antrag auf Wohnungsbauprämie
beigefügt ist. Um diese zu beanspruchen, muss er den
ausgefüllten Wohnungsbauprämienantrag spätestens bis zum
Ablauf des folgenden Jahres bei seiner Bausparkasse abgeben.
Daraufhin wird die Prämie im Konto des Bausparers gesondert
aufgeführt.
Allerdings gibt es Einkommensgrenzen für die Gewährung der
Wohnungsbauprämie.
Das zu versteuernde Einkommen darf im Jahr der Sparleistung
35000 EURO für Alleinstehende und 70000 EURO für Verheiratete
nicht übersteigen.
2.6.2 Vermögenswirksame Leistungen
Das Ziel des 5. Vermögensbildungsgesetzes ist es, die
Vermögensbildung für Arbeitnehmer durch vereinbarte
vermögenswirksame Leistungen der Arbeitgeber zu fördern.
Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden,
damit diese Förderung beansprucht werden kann. Zum einen gilt
das Vermögensbildungsgesetz nur für Arbeitnehmer (d.h. für
Arbeiter, Angestellte sowie gleichgestellte Personen, wie z.B.
Beamte), und zum anderen müssen die vermögenswirksamen
Leistungen einem bestimmten Konto gutgeschrieben werden, z.B.
einem Bausparkonto. Außerdem muss die Überweisung vom
Arbeitnehmer beim Arbeitgeber beantragt werden.
Die Anlage der vermögenswirksamen Leistungen in einen
Bausparvertrag bringt dem Arbeitnehmer einen weiteren Vorteil,
nämlich die Arbeitnehmersparzulage. Diese beträgt jährlich 9
% auf die Ansparsumme, maximal aber auf 470 EURO. Die
Arbeitnehmersparzulage gewährt der Gesetzgeber dem Bausparer
(Steuerpflichtigen) jedoch nur unter der Voraussetzung, dass das
Einkommen unter 17900 EURO (bei Alleinstehenden) bzw. unter
35800 EURO (bei Verheirateten liegt.
3. Schlussbemerkung
Insgesamt kann man sagen, dass das Produkt Bausparen;
heutzutage nicht mehr wegzudenken ist. Die Verknüpfung von
Spar- und Darlehensphase ist ein wesentlicher Bestandteil der
Wohnungsbaufinanzierung.
Durch diese Sparform wird einem Großteil unserer Bevölkerung
die Möglichkeit gegeben, Immobilienvermögen zu schaffen und zu
erhalten und somit am Wohlstand teilzuhaben.
Die einzelnen Zitate stammen aus verschiedenen Quellen zum Thema
Bausparen, v.a. aus dem ECON-Handbuch für Bausparer.
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