Wie funktioniert Bausparen?

1. Einleitung

Immer mehr Menschen träumen von ihren eigenen vier Wänden. Bausparkassen helfen dabei, diesen Traum zu verwirklichen. Im Folgenden soll nun erklärt werden, wie das Bausparen funktioniert, welche Phasen es gibt, wie die Bauspardarlehen verwendet werden müssen und wie der Staat das Bausparen fördert. Außerdem soll noch auf verschiedene andere Aspekte des Bausparvertrages hingewiesen werden.

2. Das Bausparen

2.1 Das Kollektivprinzip

Bausparen beruht auf der Idee des Kollektivprinzips, das an folgendem Rechenbeispiel genauer erklärt werden soll. Angenommen, ein Bausparer benötigt für den Kauf einer Wohnung 200.000 EURO. Er kann jährlich 10.000 EURO dafür ansparen. Damit müsste unser Bausparer 20 Jahre lang warten, bis er die Wohnung kaufen könnte (zur Vereinfachung wird auf die Rechnung mit Zinsen verzichtet). Findet der Bausparer allerdings 19 weitere Personen, die das gleiche Ziel haben und ebenfalls jährlich 10.000 EURO ansparen können, so haben sie zusammen gleich nach einem Jahr für zumindest einen von ihnen (der bspw. durch Losung ermittelt wird) die benötigte Summe zusammengespart. Auch im nächsten Jahr kann wieder einer von ihnen die 200.000 DM erhalten und sich damit seine Wohnung kaufen, und so weiter. Der letzte muss natürlich trotzdem 20 Jahre warten, doch im Durchschnitt hat jeder der 20 Bausparer nur 10,5 (nämlich 1 + 2 + ... + 20 = 210 geteilt durch 20 = 10,5) Jahre warten müssen. In der Realität ist das ganze natürlich bei weitem nicht so einfach wie in diesem Beispiel. Die Zuteilungsreihenfolge muss beispielsweise gelöst werden. Außerdem handelt es sich in der Realität auch nicht um geschlossene Bauspargruppen wie in dem Beispiel, sondern die Zahl der Bausparer wechselt, es kommen immer wieder neue Bausparer hinzu, während andere vorzeitig aussteigen, und sowohl das Bausparguthaben wie das Bauspardarlehen obliegt einer Verzinsung. Hinzu kommen noch bestimmte Voraussetzungen für die Zuteilung des Bauspardarlehens.

2.2 Der Bausparvertrag

2.2.1 Der Vertragsabschluss

Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um einen Vertrag zwischen der Bausparkasse und dem Bausparer. Durch diesen Vertrag erhält der Bausparer nach der Leistung von Bauspareinlagen einen Rechtsanspruch auf die Gewährung eines Bauspardarlehens. Die Rechtsgrundlagen des Bausparvertrages sind die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge der jeweiligen Bausparkasse. Einzelne Elemente des Bausparvertrages, wie z. B. die monatlichen Spar- und Tilgungsraten sind durch die jeweilige Tarifgruppe festgelegt.
Der Vertrag kommt durch Antragstellung des Bausparinteressenten und die darauffolgende Antragsannahme durch die Bausparkasse zustande.

2.2.2 Gebühren für den Bausparvertrag

Beim Vertragsabschluss fällt für den Bausparer eine Abschlussgebühr an, die meistens 1% der Bausparsumme beträgt. Die Einnahmen aus den Abschlussgebühren sind wichtige Erträge für die Bausparkassen, da sie durch den nur geringen Unterschied von Darlehenszinsen zu Guthabenzins nur wenig Einkommen erzielen.

2.3 Die drei Phasen des Bausparens

Einen Anspruch auf das Bauspardarlehen erhält der Bausparer erst, wenn er einen bestimmten Teil der Bausparsumme angespart hat. Eine weitere Voraussetzung für die Zuteilung ist, dass eine bestimmte Bewertungsziffer erreicht werden muss, auf die später noch näher eingegangen wird. Aus diesem Grund kann man beim Bausparen unter drei Phasen unterscheiden, der Ansparphase, der Zuteilung sowie der Darlehensphase, wobei es natürlich nur zur Darlehensphase kommt, wenn der
Bausparer die Bausparsumme in Anspruch nimmt. Im folgenden soll auf diese Phasen näher eingegangen werden.

2.3.1 Die Ansparphase

Wie bereits erwähnt, muss ein Bausparer erst einmal eine Sparleistung erbringen, bevor er Anspruch auf ein Darlehen hat. Diese Ansparung erfolgt meist in Form von gleich bleibenden Sparbeträgen, die man nach mehreren Kriterien unterscheiden kann, und die in Tarifen festgelegt werden. Zum einen kann man die Beiträge nach ihrer Höhe unterscheiden. Sie liegen in der Regel zwischen drei und zehn Promillen der Bausparsumme. Zum anderen haben die Sparbeiträge unterschiedliche Laufzeiten. Hier unterscheidet man zwischen Langzeit-, Mittellaufzeit- und Schnelltarifen. In Bezug auf die Regelsparbeiträge kann man die Bauspartarife etwa so klassifizieren, dass grundsätzlich Tarife mit Regelsparbeiträgen von
- weniger als 4 ‰ der Bausparsumme zu den Langzeittarifen
- etwa 4 ‰ bis 5 ‰ der Bausparsumme zu den Mittellaufzeittarifen und
- deutlich mehr als 5 ‰ zu den Schnelltarifen rechnen.
Das Regelsparen ist nicht zwingend vorgeschrieben, denn obwohl der Bausparer bei Vertragsabschluss regelmäßige Zahlungen vereinbart, wird er dazu von der Bausparkasse nicht gezwungen. Fast alle Kassen tolerieren vielmehr beliebige Abweichungen von der tariflich festgelegten Norm bis hin zu einer zeitweiligen völligen Aussetzung jeglicher Sparbeiträge. Schließlich ist der Bausparer ja während der Ansparphase in einer Art Gläubigerstellung gegenüber der Bausparkasse, und mit dem Aussetzen der Beiträge schadet er sich selbst mehr als der Bausparkasse.
Das Sparguthaben des Bausparers wird mit 2,5 % aufwärts verzinst. Dabei kann es bei manchen Tarifen vorkommen, dass neu eingezahlte Beträge erst ab dem nächsten Monat oder gar erst ab dem nächsten Quartal verzinst werden. Da der Bausparvertrag aber nicht als Vermögensanlage gelten soll, sondern als Möglichkeit, an ein zinsgünstiges Darlehen heranzukommen, sehen viele Bausparer von diesem Nachteil ab. Außerdem besteht ja immer noch die Möglichkeit, einen Tarif mit sofortiger Verzinsung zu wählen, oder die Zahlung direkt vor dem Verzinsungsstichtag zu leisten.
Die erhaltenen Zinsen sind allerdings nicht steuerfrei. Auch die Bausparkassen müssen den Zinsabschlag einbehalten, und an das Finanzamt abführen, es sei denn, der Bausparer hat einen Freistellungsantrag abgegeben.
Neben den normalen Sparbeiträgen kann der Bausparer auch Sonderzahlungen leisten, um so schneller die Bausparsumme zu erreichen und um damit schneller an ein Darlehen heranzukommen, allerdings nur, wenn diese Sonderzahlungen zuvor im Vertrag vereinbart wurden. Außerdem sind Bausparkassen berechtigt, Sonderzahlungen abzulehnen, da sonst im Extremfall ein Bausparer den für die Zuteilung benötigten Anteil der Bausparsumme auf einmal einzahlen könnte, um auf schnellerem Wege an ein zinsgünstiges Darlehen zu kommen. Zur zusätzlichen Sicherheit gegenüber dieser Art des Schnellsparens legen die Bausparkassen auch Mindestlaufzeiten der Bausparverträge fest.

2.3.2 Die Zuteilung

Die Voraussetzungen für die Zuteilung des Darlehens ist im § 4 der ABB (Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge) geregelt. In den ABB der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG heißt es beispielsweise: Für Zuteilungen an einem Zuteilungstermin können nur die Bausparverträge berücksichtigt werden, bei denen am zugehörigen Bewertungsstichtag das Bausparguthaben des Vertrags mindestens 50% der Bausparsumme (Mindestsparguthaben) [...] erreicht hat und in allen Varianten die Bewertungszahl mindestens 44 (Mindestbewertungszahl) beträgt. Für die Zuteilung entscheidend ist also das Mindestsparguthaben von 50% der Bausparsumme und die Bewertungszahl, die sich stark vereinfacht dargestellt folgendermaßen berechnet: Die Sparzeit wird mit dem Sparguthaben multipliziert. Damit will man erreichen, dass tatsächlich jeder Bausparer einen bestimmten Mindestsparverdienst erbringt, bevor er die Gegenleistung des Bausparkollektivs [nämlich das Darlehen] beanspruchen kann.
Erfüllt ein Bausparer nun diese beiden Voraussetzungen, so wird er von seiner Bausparkasse über seinen Darlehensanspruch informiert. Diesen Anspruch kann er bis zu einem von der Bausparkasse gesetzten Stichtag annehmen. Drei Monate nach dem Stichtag wird dann (bei Annahme durch den Bausparer) das Darlehen zugeteilt, und der Bausparer erhält sein angespartes Guthaben sowie ein (im Vergleich zu den Kapitalmärkten) zinsgünstiges Darlehen. Der Darlehenszinssatz ist auch nicht von der jeweiligen Marktlage abhängig, sondern er ist bereits im Bauspartarif festgelegt. Das Darlehen berechnet sich normalerweise aus der Differenz von Bausparsumme zu angespartem Guthaben. Das Darlehen erhält man allerdings wiederum nur unter bestimmten Voraussetzungen, denn zum einen muss man nachweisen, dass die Verwendung des Darlehens der gesetzlichen Vorschrift genügt, und zum anderen hat der Bausparer die von der Bausparkasse verlangten Sicherheiten beizubringen. Auf die Verwendungsmöglichkeiten des Bauspardarlehens, die im Bausparkassengesetz festgelegt sind, wird später noch näher eingegangen.
Natürlich ist niemand gezwungen, das mögliche Darlehen auch wirklich anzunehmen. Genauso kann man sich das angesparte Bausparguthaben auszahlen lassen, womit der Bausparvertrag beendet wäre.
Zwischen dem Zeitpunkt der Zuteilung und der Inanspruchnahme des Darlehens können eventuell mehrere Monate vergehen, vor allem dann, wenn sich der Bausparer noch nicht sicher ist, wofür er das Geld verwenden möchte. Dadurch entstehen der Bausparkasse Darlehensbereithaltungskosten. Der Bausparer hat in einem solchen Fall, je nach Vertragsvereinbarung, Bereitstellungszinsen zu bezahlen, die in der Regel zwischen 2 % und 4 % der Darlehenssumme betragen. Diese Bereitstellungszinsen fallen in den meisten Fällen nach zwei Monaten an.

2.3.3 Die Darlehensphase

Nach der Auszahlung der Bausparsumme beginnt die Tilgung des Bauspardarlehens durch monatliche Raten, die sich aus Tilgungs- und Zinsanteilen zusammensetzen. Meist handelt es sich dabei um Annuitätenraten, d.h. dass die Raten immer gleich hoch sind. Hierbei nimmt der Anteil der Tilgung im Laufe der Jahre zu, während sich der Anteil der Zinszahlungen reduziert. Die Laufzeit des Darlehens hängt dann vor allem von der Höhe der Zinsen ab. Je höher die Zinsen, desto länger die Laufzeit (bei gleicher Annuitätenrate).
Das Besondere an der Tilgung des Darlehens ist, dass der Bausparer jederzeit Sondertilgungen tätigen kann, ohne Fristen oder etwa eine Kündigung des Darlehens beachten zu müssen. Es genügt vollauf, die Sondertilgung an die Bausparkasse zu überweisen.

2.4 Vertragsänderungen

2.4.1 Teilung eines Bausparvertrages

Möchte der Bausparer Teile der Bausparsumme zu verschiedenen Zeitpunkten
in Anspruch nehmen, so besteht die Möglichkeit, den Bausparvertrag zu teilen. Dadurch entstehen neue Verträge, deren Vertragssummen addiert die alte Bausparsumme ergeben. Das Sparguthaben des Ursprungsvertrages wird im Verhältnis der Bausparsummen der neuen Verträge aufgeteilt. Es entstehen keine neuen Bindungsfristen und die alte Bewertungszahl wird übernommen.

2.4.2 Kündigung des Sparvertrags

Obwohl sich der Bausparer durch den Abschluss des Bausparvertrages zu regelmäßigen Sparzahlungen verpflichtet hat, gibt es immer die Möglichkeit, den Bausparvertrag nach Zahlung der Abschlussgebühr zu kündigen. Der Bausparer erhält dann das angesammelte Bausparguthaben einschließlich Zinsen zurück.

2.4.3 Ermäßigung der Bausparsumme

Wünscht der Bausparer eine schnellere Zuteilung, so kann er an einer Herabsetzung der Bausparsumme interessiert sein, da er so das Mindestsparguthaben schneller erreichen kann. Bei einer Reduzierung der Bausparsumme werden dem Bausparer im Normalfall keine Gebühren berechnet.

2.4.4 Erhöhung der Bausparsumme

Möchte der Bausparer seinen Bausparvertrag eventuell steigenden Immobilienpreisen anpassen, so kann er die Bausparsumme erhöhen. Dies kommt ebenso in Betracht, wenn er die Zuteilung des Bauspardarlehens noch etwas hinauszögern möchte, die 50 %-Marke aber schon überschritten hat. Bei der Erhöhung der Bausparsumme entsteht rechtlich ein neuer Vertrag zwischen Bausparkasse und Bausparer, es fällt eine neue Abschlussgebühr an und die Bewertungszahl wird herabgesetzt. Da die Erhöhung der Bausparsumme nur der Darlehensseite zugute kommt, wird sie nur vorgenommen, wenn der Bausparer auch wirklich das gesamte Darlehen in Anspruch nehmen will.
Viele Bausparkassen schreiben ihren Bausparern eine sogenannte Karenzzeit (also Sperrzeit) vor, die der Bausparvertrag zwischen dem Zeitpunkt der Erhöhung und der Darlehensgewährung durchleben muss, denn durch die Erhöhung der Bausparsumme entsteht ja ein höherer Darlehensanspruch gegenüber der Bausparkasse.

2.4.5 Übertragung

Bei der Übertragung eines Bausparvertrages bedarf es der Zustimmung der Bausparkasse. Sie können sowohl im Sparstadium als auch in der Darlehensphase vorkommen, bspw. dann, wenn ein Wohnhaus, zu dessen Finanzierung der Bausparvertrag eingesetzt wurde, auf einen anderen Eigentümer übergeht.
Bausparkassen verlangen auch bei Übertragungen eine Karenzzeit, da gerade kapitalkräftige Bausparinteressenten versuchen könnten, gut entwickelte Bausparverträge aufzukaufen, sie möglicherweise erhöhen würden und auf diese Weise den erforderlichen Sparprozess abkürzen oder gar unterlaufen würden.

2.5 Verwendungsmöglichkeiten

Wie bereits erwähnt dürfen die von der Bausparkasse gewährten Darlehen nur für bestimmte, nämlich für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Grundlagen für die Verwendungsmöglichkeiten findet man in den prämien- und steuerrechtlichen Vorschriften sowie in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge. Man kann die wohnwirtschaftlichen Verwendungszwecke grob in folgende Teile gliedern:
- Errichtung, Beschaffung, Erhaltung und Verbesserung eines Wohngebäudes, einer Eigentumswohnung oder eines anderen Gebäudes, soweit es Wohnzwecken dient.
- Erwerb von Bauland und Erbbaurechten zur Errichtung von Wohngebäuden oder der Erwerb eines Grundstücks, auf dem der Bausparer als Erbauberechtigter
bereits ein Wohngebäude errichtet hat.
- Ablösung von Verbindlichkeiten, die der Bausparer oder ein Angehöriger
nach § 15 Abgabenordnung im Zusammenhang mit den vorbezeichnetetn Maßnahmen eingegangen ist (z.B. Ablösung von Hypotheken, aber auch von grundbuchlich nicht gesicherten Bauschulden).
Damit sind allerdings noch lange nicht alle Möglichkeiten genannt, beispielsweise können die Gelder auch für den Abriss eines Gebäudes oder für die privat genutzte Garage verwendet werden.

2.6 Staatliche Förderung

Die staatliche Bausparförderung basiert auf zwei Säulen, zum einen auf der Wohnungsbauprämie nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz und zum anderen auf der Arbeitnehmersparzulage nach dem 5. Vermögensbildungsgesetz.
Bis zum 31.12.1995 bestand noch die Möglichkeit, die Zahlungen an Bausparkassen nach § 10 EStG in der Einkommenssteuer abzusetzen. Dies wurde ersatzlos gestrichen.

2.6.1 Die Wohnungsbauprämie

Jeder Bausparer kann auf Antrag eine Wohnungsbauprämie in Höhe von 8,8 % der begünstigten Sparzahlungen erhalten. Zu den begünstigten Sparzahlungen, die durch den prämienbegünstigten Höchstbetrag von 512 EURO für Alleinstehende und 1024 EURO für Verheiratete begrenzt sind, gehören auch die bezahlte Abschlussgebühr, die Kontogebühr, gutgeschriebene Werbeprämien und Zinsen.
Prämienberechtigt sind alle unbeschränkt einkommensteuerpflichtigen Personen, die das 16. Lebensjahr vollendet haben oder Vollwaisen sind.
Nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres erhält der Bausparer einen Kontoauszug, dem der Antrag auf Wohnungsbauprämie beigefügt ist. Um diese zu beanspruchen, muss er den ausgefüllten Wohnungsbauprämienantrag spätestens bis zum Ablauf des folgenden Jahres bei seiner Bausparkasse abgeben. Daraufhin wird die Prämie im Konto des Bausparers gesondert aufgeführt.
Allerdings gibt es Einkommensgrenzen für die Gewährung der Wohnungsbauprämie.
Das zu versteuernde Einkommen darf im Jahr der Sparleistung 25600 EURO für Alleinstehende und 51200 EURO für Verheiratete nicht übersteigen.

2.6.2 Vermögenswirksame Leistungen

Das Ziel des 5. Vermögensbildungsgesetzes ist es, die Vermögensbildung für Arbeitnehmer durch vereinbarte vermögenswirksame Leistungen der Arbeitgeber zu fördern.
Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, damit diese Förderung beansprucht werden kann. Zum einen gilt das Vermögensbildungsgesetz nur für Arbeitnehmer (d.h. für Arbeiter, Angestellte sowie gleichgestellte Personen, wie z.B. Beamte), und zum anderen müssen die vermögenswirksamen Leistungen einem bestimmten Konto gutgeschrieben werden, z.B. einem Bausparkonto. Außerdem muss die Überweisung vom Arbeitnehmer beim Arbeitgeber beantragt werden.
Die Anlage der vermögenswirksamen Leistungen in einen Bausparvertrag bringt dem Arbeitnehmer einen weiteren Vorteil, nämlich die Arbeitnehmersparzulage. Diese beträgt jährlich 9 % auf die Ansparsumme, maximal aber auf 470 EURO. Die Arbeitnehmersparzulage gewährt der Gesetzgeber dem Bausparer (Steuerpflichtigen) jedoch nur unter der Voraussetzung, dass das Einkommen unter 17900 EURO (bei Alleinstehenden) bzw. unter 35800 EURO (bei Verheirateten liegt.

3. Schlussbemerkung

Insgesamt kann man sagen, dass das Produkt Bausparen; heutzutage nicht mehr wegzudenken ist. Die Verknüpfung von Spar- und Darlehensphase ist ein wesentlicher Bestandteil der Wohnungsbaufinanzierung.
Durch diese Sparform wird einem Großteil unserer Bevölkerung die Möglichkeit gegeben, Immobilienvermögen zu schaffen und zu erhalten und somit am Wohlstand teilzuhaben.

Die einzelnen Zitate stammen aus verschiedenen Quellen zum Thema Bausparen, v.a. aus dem ECON-Handbuch für Bausparer.